金茂东坝新盘，来了个急刹车

北京进深 徐迪 | 6月11日

6月11日，金茂金茂朝阳东坝项目正式全盘取得建设工程规划许可证。东坝从方案公示到规划审核通过，新盘历时不足半个月，个急这一速度刷新了北京楼市的刹车审批纪录。

按照常规开发逻辑，金茂规证落地后，东坝案名发布、新盘户型图曝光及样板间开放等蓄客动作应紧随其后。个急然而，刹车或许是金茂前期手续推进过快，工程配套未能同步衔接，东坝在取证后的新盘整整一个月里，金茂东坝项目再无实质性进展传出，个急陷入了一种罕见的刹车“静默期”。

超常规取证：合规下的“极速通道”

在北京，新住宅项目的设计方案公示期通常不少于7个工作日。只有在公示期满、收集并通告反馈意见后，项目方可进入审批及发证环节。

金茂东坝项目的公示期原定于5月28日至6月5日。然而，3#住宅楼在公示期尚未结束的情况下，便超常规提前取得了规划许可。

根据《北京市城乡规划条例》第三十八条规定：

“符合规划综合实施方案要求的，规划自然资源主管部门应当在七日内核发建设工程规划许可证。”

这一“七日极速审批”并非无条件适用，其刚性前提在于建设项目必须严格符合“规划综合实施方案”的要求。

该方案是一份统筹性文件，涵盖建设工程设计要求、土地权属、规划指标、城市设计要求、市政及交通条件、供地方式及建设时序等核心要素。只有当建设单位提交的方案与既定要求完全契合时，才能触发快速审批通道。

金茂东坝项目之所以能火速拿证，关键在于其作为重点城中村改造项目，核心参数与去年5月初公示的《东坝单店平房区城改项目规划综合实施方案》完全一致。早在去年11月，该方案已通告了反馈意见的采信情况，其中明确包含了1105-01地块。

关键楼栋：3#楼的日照博弈

4月30日，中国金茂以20.981亿元成交朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块，折合楼面价约4.1万元/㎡。

• 项目规模：占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡。
• 规划指标：容积率2.0，限高45米（局部60米）。
• 产品定位：金茂在北京的第二座“满系”作品，规划8栋11-17层住宅，共约384户。

地块呈南北狭长的不规则“火炬”形状，强排设计极具挑战。为化解北侧不规则形态，项目采取北侧退线排布，将人行/机动车出入口、下沉庭院会所及架空层集中设置于北侧。其中，10#配套楼两侧设有两处下沉庭院，1#、2#首层架空层面积约300㎡。

在此布局中，3#楼处于小区腰部，位置至关重要。它也是日照矛盾最突出的一栋，与北侧2#楼间距仅46.32米，极易对低层楼栋造成遮挡。

为确保日照间距系数达标，金茂采用了两项关键设计策略：
1. 抬高地坪：抬高南侧3#楼的室内地坪线；
2. 架空层设计：将2#楼的架空层层高设置为4.35米。

通过这两项措施，楼间距最终符合建筑标准。因此，3#楼单独报规，一旦其取得规划证，意味着整个小区的设计方案已彻底定型（其余楼栋间距较为宽松）。这种巧用规划条例的做法，为追求快速开发的房企提供了一套新的解题思路。

户型与价格预测：稀缺的改善型供给

东坝区域二手房存量多为10年前的大面积户型，因此金茂此次产品定位参考“满曜”系，面积段锁定在110-150㎡。

• 户型结构：三居起步110㎡，三居与四居为主力产品，另有一栋楼主打大面积四居。
• 价格预期：今年朝阳区供地结构中，售价9-10万/㎡及10万/㎡以上的高价盘占比高。金茂东坝项目属于区域内稀缺的8万/㎡以内的新供项目。
• 市场空缺：下半年，总价800-1000万面积段的改善新品在朝阳及北京市场相对空缺。金茂整盘不足400套的供应量，确保了去化的安全性。

产品细节方面，项目延续了“满系”的高赠送尺度：
* 阳台设计：南向内嵌阳台打通，北向双设备平台全赠送。
* 特色空间：部分中间户拥有挑空平台，4号楼顶退设计可能附带露台。
* 立面风格：现代风格，拥有大开窗面，视觉效果通透。

车位配比：
小区共设468个机动车停车位，配比约1:1.22。其中地上46个，地下422个。通常为保证人车分流，地上车位可能会被取消并转化为绿化景观。

开发主体与周边配套

开发主体：
北京东茂置业有限公司，成立于2018年12月，注册资本5000万元，由中国金茂旗下金茂商业投资管理（上海）有限公司100%持股。
* 核心人物：中国金茂副总裁、首席运营官吴进出任项目公司法人、董事及总经理。

区位与配套：
项目位于朝阳东坝核心区域，周边生活氛围浓厚，社区底商丰富。
* 住宅邻居：东侧为自住型商品房金隅汇景苑，东南角为共有产权房瑞晖嘉苑，北侧康静里、首开常青藤、奥林匹克花园等均已入住。
* 商业配套：东坝万达广场、金隅嘉品Mall已落地。
* 医疗资源：北京市第一中西医结合医院（东坝院区）。
* 教育资源：汇景苑幼儿园，周边有白家庄小学、北京新亚学校、北京中学三分校等。

总结：
在区域内缺乏可改善新盘的背景下，东坝被视为“唯一好房子”。在控总价的市场逻辑下，套内功能性改善将成为该项目的核心发力点。

相关公司：金茂服务 (HK00816)

(责任编辑：知识)