科技热度正悄然导入楼市

战略性新兴产业正批量催生高净值购房群体，科技科技行业热度加速向房地产及土地市场传导。热度然导入楼

记者｜包晶晶 编辑｜陈旭

图源｜每经媒资库

当前楼市呈现出一幅分化图景：一方面，正悄源自科技产业的科技“新贵”购买力显著增加；另一方面，围绕产业集聚区的热度然导入楼土地竞争进入白热化阶段。

2026年上半年，正悄中指研究院初步统计显示，科技全国重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约12%。热度然导入楼其中，正悄一线城市同比微降约3%，科技二线及三四线代表城市同比分别下降约14%和13%。热度然导入楼

然而，正悄一线城市凭借优质供给的科技增加和强劲的需求支撑，自2026年二季度起出现明显修复。热度然导入楼4月、正悄5月一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，6月基本持平。

与此同时，房企拿地策略进一步向核心城市聚集。深圳、杭州等地热度居高不下，特别是深圳南山、前海、宝安核心区的优质地块，部分地块溢价率突破150%，楼面价突破10万元/平方米。

一线城市领跑楼市复苏

上半年，上海在落实“沪七条”的同时，推出“老房收储改造保障房”等举措，有效盘活存量资产。在政策红利持续释放下，上海成为市场表现最亮眼的城市：新房价格稳居全国前列，二手房月度成交量持续走高且价格稳步回暖，置换链条得到有效打通。

中指研究院数据显示：
* 上海：新房销售面积4月同比增长超10%，5月继续增长2%，6月前4周同比增长10%。
* 北京：4月同比增长59%，5月增长15%，6月前4周受推盘节奏影响，同比增速有所回落。
* 广州：3月、4月增幅均超20%，5月同比增长7%，6月在较高基数影响下，前4周同比有所下降。
* 深圳：4月末迎来政策优化，5月新房同比增长50%，6月前4周同比增长40%。

房价方面，核心城市优质楼盘及“好房子”项目加快入市。中指研究院高级分析师郑俊彤指出：“上半年百城新建住宅价格累计上涨0.59%，6月环比上涨0.16%。”

二手房市场同样保持较高活跃度。上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%，但价格环比跌幅整体收窄，6月环比下跌0.42%。值得注意的是，核心城市中，上海已连续4个月环比上涨，深圳6月环比转涨。

今年以来，新房市场成交重心持续向改善型房源集中。2026年1~5月，30城120平方米以上新房成交占比达48%，较去年全年提高2.3个百分点，其中120~144平方米房源占比扩大至32%；90平方米以下房源成交占比降至15%。具体来看，苏州、合肥、济南等15个重点城市120平方米以上新房成交量占比超过50%；杭州、苏州等城市144平方米以上新房成交占比超三成。

30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比
图片来源：中指研究院

“科技购买力”含量显著增加

上半年，杭州作为强二线城市的代表，其新房市场呈现出显著的高端改善特征。

以杭州“顶豪六小龙”之一的奥映世纪轩为例，开盘以来累计销售金额约50亿元。项目负责人透露，30岁左右客户占比约30%，承接了部分滨江区的改善性置业需求，2个多月内网签金额已超45亿元。

滨江区作为杭州“科技浓度”最高的区域，宇树科技科创板上市申请已获证监会同意，区域内科创上市公司版图进一步扩张。该区域新房项目的“科技购买力”特征突出。位于滨江区的锦川源项目5月底开盘，至6月11日合计成交50余套房，约60%的买家来自区内科技企业。

杭州贝壳研究院院长上官剑分析认为，滨江区住房需求的高活跃度及价格表现，体现了区域产业厚度，宇树科技等企业的高端市场支撑作用明显。

在上海，均价约18万元/平方米的绿城潮鸣外滩，三次开盘合计销售金额超50亿元。其客群以私营业主为核心，覆盖实业、贸易、互联网、医疗等多元赛道，囊括各领域顶尖专业精英。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，这种产业背后的购买力强劲，源于行业整体向好及收入来源多元。这类群体可比肩豪宅市场中的“新贵”或高净值人群，对核心区域新房及低估区间优质房源形成持续正向支撑。以上海翠湖天地为例，其地段稀缺性和高品质使其关注度明显提升。

此外，严跃进补充道，部分持有科技股的投资者选择在合适时点兑现收益并转向高端住宅市场。虽然占比不高，但其示范效应在情绪和预期层面具有较强引导作用。

在合肥，科技热度的传导更为直观。克而瑞地产研究指出，合肥楼市呈现两种图景：一是新房及二手房价格持续回调；二是战略性新兴产业批量造就新兴购买力。

“以长鑫科技为例，在合肥高新区，房产中介反馈‘10个客户里至少有4个来自长鑫’，仅星遇光年一个项目，长鑫员工就购买了200多套。”这些产业新贵的需求成为合肥高端改善市场为数不多的增量来源。

但克而瑞也警示，这种拉动存在结构性限制：购买力高度集中于少数高端项目，与普通二手房市场隔绝；且从股权兑现到购房落地存在时滞，产业集聚并未自动转化为全域繁荣。

上海中原地产市场分析师卢文曦坦言，头部科技型企业数量有限，且非劳动力密集型，产生的购房需求有限，虽能带来局部热点，但暂时无法推动整体市场。

房企加仓产业集聚区域

与此同时，产业集聚区的土地争夺战正趋白热化。

据中指研究院土地监测，上海、杭州等核心城市土地市场活跃，北京、广州需求韧性较强。

2026年上半年，上海5个批次涉宅用地合计供应17宗，总出让面积约91.5万平方米，成交总金额约436亿元。

深圳土拍争抢激烈：
* 6月5日：深圳南山区粤海街道地块，6家房企激战近300轮，保利置业以总价57.72亿元斩获，成交楼面价108680元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录，溢价率达150.74%。
* 6月25日：上半年收官战，宝安中心区一宗优质宅地，4家竞买人历经355轮竞价，保利发展以总价105.1亿元斩获，溢价99.05%，成交楼面价87924元/平方米。

杭州土拍热点不断：
* 6月26日：永久河单元C-R21/R22-60地块（省儿保南地块），历经243轮竞价，招商蛇口以总价60.94亿元竞得，成交楼面价51577元/平方米，溢价率79.03%，刷新2026年杭州土拍总价、单价、溢价三项纪录。
* 其他地块：未来科技城地块由建发以12.82亿元竞得，溢价率23.04%；萧山区湘北单元地块溢价率高达69.34%；余杭区良渚东单元地块溢价率为40.38%。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，永久河地块的高溢价指向“核心区+产业人口+成熟配套”的复合稀缺性；未来科技城地块地价相较姊妹地块跳涨8677元/平方米。

从全国范围看，截至6月26日，300城住宅用地成交规模同比下降24%，出让金下降31%。但5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，出让金规模环比持续增长，同比降幅收窄。

房企拿地进一步向核心城市聚集，并深耕产业集聚板块。上半年宅地出让金TOP20城市占全国比重为61%，较2025年提升9个百分点。

“这种聚焦深耕从2025年开始显现。对于企业而言，前期开发项目使其对区域更熟悉，且积累了客户资源。深耕有助于更精准地把握开发节奏和市场，因此近两年企业对于板块深耕基本达成共识。”高院生强调。

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