楼市等等党，又赢麻了

近日，又赢麻了北京第八轮供地清单正式公布，楼市仅推出三宗地块，等等党分别位于海淀、又赢麻了昌平和通州。楼市这一动作看似平淡，等等党实则折射出不同区域截然不同的又赢麻了市场策略与生存逻辑。

海淀：从拥挤到稀缺，楼市高端化路线不变

此次海淀首次亮相的等等党地块位于四季青板块，彻底告别了以往拥挤的又赢麻了上地板块，转向久未上新的楼市成熟居住区。

• 区位优势：地块位于西冉片区，等等党毗邻海淀外国语学校，又赢麻了距离世纪城成熟居住区仅咫尺之遥，楼市周边配套完善。等等党
• 教育加持：上月，海淀宣布0050地块由人大附中分校承办，进一步夯实了区域的教育资源壁垒。
• 规划优待：公告明确给予1.6的低容积率、24米限高，并允许建设风雨连廊、架空层及通高跃层。若同一开发商竞得两宗地块，允许统筹开发并设置地下连通通道，旨在打造高品质低密社区。

四季青板块上一次上新还要追溯到三年前的香山樾。该项目历时三年销售，目前仍有约20亿货值待去化。而在仅两公里外，保利熙瑞于6月底开盘，官宣首推157套，网签显示售出109套，去化率看似高达69%。

然而，数据背后暗藏玄机。据业内消息人士（子姨）实地探访，实际去化率约为30%。网签数据滞后且存在水分，核心问题在于价格过高。保利熙瑞起步价突破1500万，坚持高端路线，未随大流降价。

西冉地块延续了这一策略，住宅起始楼面价高达7.7万/平，叠加配建成本，预计售价将达12万/平。尽管价格高企，但地块流转速度极快，从清单公布到正式挂牌仅用数日，显示出开发商对海淀核心资产的强烈信心。

丰台与石景山：价格战下的“内卷”与“破发”

与海淀的“高冷”形成鲜明对比的是丰台和石景山的激烈博弈。

丰台：价格屠夫引发维权

同期，丰台区的嘉棠雅序采取了截然相反的“价格屠夫”策略，将片区新房价格拉低至6字头。

• 市场冲击：此前，丰台岳各庄、总部基地、新宫板块新房均价维持在近8万/平。嘉棠雅序的入市直接击穿心理防线。
• 老业主受损：价格战最先伤害的是前期购房者。中建云境业主因签约时承诺的88折优惠被网签价（7.4万，即79折）打破而四处维权。

石景山：从高端到刚需的被迫转型

海淀“守信仰”，石景山则在“求生存”。供地清单公布次日，石景山提交了两宗预申请地块，策略与海淀背道而驰。

1. 刘娘府地块：
2. 定位：位于五六环之间，环抱法海寺森林公园、八大处及西山风景区。

3. 规划：容积率1.1，限高19米，楼面价4.2万/平，主打别墅或洋房产品，对标远洋天著春秋、绿城西山云庐等高端项目。

4. 苹果园地块：

5. 区位：石景山核心，三条地铁交汇，1公里内即京西大悦城，配套成熟。
6. 价格暴跌：对比2023年越秀拿地时4.2万/平的起拍价（最终成交4.8万/平），如今631-1地块起拍楼面价仅2.9万/平，降幅达1.3万/平；容积率也从2.96降至2.1。

市场现状堪忧：
* 越秀天玥：虽已基本售罄，但价格已大幅回调。2023年成交均价6.64万/平，今年3月一套103平三居成交价仅5万出头，正式破发。
* 全线下跌：自第四代住宅入市以来，石景山价格体系全面松动。中海寰宇天下五期降至5万多；首钢园新盘璟瑞长安上车门槛降至500万左右。

结语：赢麻了的“等等党”，输掉的是信仰

海淀凭借资源壁垒坚守高价，石景山则因市场降温被迫大幅让利。对于“等等党”而言，新盘价格的不断下探确实带来了“赢麻了”的快感。

但这种胜利是残酷的——它建立在前期购房者资产缩水、老业主维权无门的基础之上。当新盘价格不断击穿旧日信仰，所谓的“赢家”，不过是踩着前人的亏损，捡起这一地鸡毛碎片。

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